Аукционы зарубежной недвижимости: кто не рискует
Мой сайт
Приветствую Вас Гость | RSS
Главная | Регистрация | Вход
Главная » 2013 » Февраль » 4 » Аукционы зарубежной недвижимости: кто не рискует
10:30

Аукционы зарубежной недвижимости: кто не рискует





В последнее время в прессе все чаще обсуждается такая форма приобретения недвижимости за рубежом, как аукционы. Главный козырь аукциона – здесь можно купить жилье по цене намного ниже рыночной.

Молоток. Фото пользователя Paul Frederiksen с сайта Flickr.com

01.04.2010 | Рубрика: «Практика»

+

-

Финансовый крах — катастрофа для одного человека, вынуждающая его расстаться с недвижимостью, другому может дать возможность приобрести дешевое жилье. Глобальный кризис привел к резкому увеличению количества несостоятельных должников. Единственный способ для кредиторов — срочно продать недвижимость банкрота, чтобы вернуть свои деньги. Чаще всего речь идет о банках, которые возвращают себе заложенное жилье, реализуют его, в том числе выставляя на аукционы. Соответственно, активизировалась реклама аукционов. Эта форма продажи до недавнего времени не являлась значительным фактором рынка и не пользовалась большой популярностью. Сейчас же банки и аукционные компании рекламируют аукционы как инструмент приобретения очень недорогого жилья.

“Покупателями недвижимости на судебных аукционах в основном являются профессиональные организации: банки, маклерские конторы, строительные и инвестиционные компании”

Покупателями недвижимости на судебных аукционах в основном являются профессиональные организации: банки, маклерские конторы, строительные и инвестиционные компании. Приобретя дом или квартиру с молотка, они проводят ремонт и перепродают объект по рыночной цене. Однако покупателями могут быть и физические лица.

Аукционы могут быть и добровольными, когда стесненные в средствах люди пытаются выручить нужную сумму, выставив недвижимость на торги. К их услугам многочисленные фирмы и аукционные дома, занимающиеся проведением торгов.

Приобрести дом с молотка — сорвать джекпот?

В прошлом году во Франции показывали видеоролик, в котором счастливые покупатели дома говорят: «Это настоящий джекпот». Они приобрели свою мечту на судебном аукционе за полцены (50 тыс. евро). Рассказывая о системе подобных аукционов, диктор за кадром упомянул, что она пока недооценивается широкой публикой.

Стартовые цены действительно иногда впечатляют. Например, во французском еженедельнике Le Journal des Enchres от 10 сентября 2009 года, публикующем объявления об аукционах, мы можем прочитать, что квартира в пригороде Парижа, Бобиньи, площадью 55,2 м с прихожей, кухней, туалетом, ванной, двумя спальнями выставлялась на торги со стартовой ценой всего 7000 евро.

По сообщению UPI, в США семья купила на судебном аукционе старый соседский дом за 4 272 долларов, чтобы помочь безработному соседу, который перестал платить налоги на имущество. Новые владельцы заявляют, что не собираются брать с него арендную плату.

В целом цены на торгах все-таки обычно гораздо выше. В некоторых странах (в частности, в Германии) на первом аукционе они не могут быть меньше 50 или 70% от рыночной стоимости недвижимости. Гражданский суд Парижа 6 мая будет проводить аукцион на трехкомнатную квартиру площадью 45 м (второй этаж, кухня, совмещенный санузел). Стартовая цена этого лота составляет 45 тыс. евро, что меньше рыночной стоимости. Чтобы принять участие в торгах, надо заплатить 4500 евро. Причем осмотреть недвижимость можно только 29 апреля с 10 до 11 утра (объявление на сайте www.licitor.com).

Механизм продаж

Счастливцы из видеоролика, купившие недвижимость на аукционе, недаром вспомнили о джекпоте. В судебных торгах есть что-то от лотереи. Здесь явно присутствует элемент везения. В Германии участие в таких аукционах по недвижимости ассоциируется с понятием Schn?ppchen, то есть с тем, что можно «урвать», «ухватить» по выгодной цене. Разумеется, это отличный шанс приобрести жилье, но при хорошем раскладе. Чтобы его обеспечить, без специалистов не обойтись. Представители аукционных домов, адвокаты, нотариусы сопровождают клиентов в ходе аукционов. Есть предложения от специализированных компаний и для потенциальных покупателей из России. Все специалисты в один голос утверждают, что к торгам необходимо основательно подготовиться.

Парижский адвокат Пьер Маскар в своем блоге предупреждает о том, что на аукционе у вас не будет времени, в течение которого можно отказаться от сделки. Поэтому нужно собрать всю информацию до участия в торгах. Во Франции вам необходимо выбрать адвоката, аккредитованного в суде, где будет проводиться аукцион. По словам Пьера Маскара, это требование объясняется сложностью и рисками, связанными с процедурой ареста на имущество. Чтобы избежать конфликта интересов, адвокату запрещается представлять одновременно нескольких клиентов.

“Каждый желающий принять участие в торгах должен заплатить 10% от стартовой цены аукционной недвижимости”

По данным адвокатской конторы Cabinet d’avocats Roudet-Boisseau-Leroy, каждый желающий принять участие в торгах должен заплатить 10% от начальной цены, но не менее 3000 евро (иметь банковский чек или гарантийное письмо банка).

Само действо аукциона в Гражданском суде проходит «при свечах». Судебный распорядитель зажигает первую свечу, тем самым начиная торги. Каждый адвокат приносит с собой маленькие свечи в интересах своего клиента. В течение всего аукциона свечи зажигаются и гаснут. Выигрывает на аукционе тот, кто дал наибольшую цену, если никто не даст больше, пока не погаснут две новые свечи.

В Германии потенциальный покупатель также должен иметь чек на сумму, составляющую 10% от стартовой цены объекта. Иностранные граждане могут также лично участвовать в судебных аукционах. Немецкие специалисты советуют для начала получить экспертное заключение с оценкой объекта недвижимости. Его можно получить в суде или у кредитора, которым, как правило, выступает банк. Надо быть особенно осторожным, если день, назначенный для осмотра объекта, уже прошел, или эксперт не имеет возможности осмотреть помещение изнутри. Издание Focus Online рекомендует в таких случаях обратить внимание на пункт «Особые отметки» в экспертном заключении. Здесь могут быть указаны возможные строительные повреждения, дефекты или длительный срок, в течение которого недвижимость пустовала.

Если же вам предоставляется возможность осмотреть желаемый объект (что случается редко), рекомендуется взять с собой специалиста по строительству. Тем более что нет абсолютно никакой гарантии, что бывшие жильцы, прежде чем съехать с квартиры, не разнесут там все что можно.

Компании, предлагающие российским клиентам свои услуги по приобретению жилья на аукционах, организуют для них консультации и выезд на место (который обычно ограничивается внешним осмотром здания).

Добровольные аукционы

Недвижимость может выставляться на торги не только банками, но и непосредственно собственниками. В Австрии, например, с 1 января 2009 года закон позволяет проводить добровольные аукционы недвижимости при содействии адвокатов, нотариусов или маклеров. Собственник дает поручение одному из упомянутых лиц для проведения открытых торгов с целью продажи своего жилья. При этом собственник должен доказать, что имеет право свободно распоряжаться объектом, и представить все необходимые разрешения.

Интернет-аукционы

Интернет позволяет осуществлять продажу недвижимости с помощью специализированных порталов. Так, например, немецкая компания Bayerische Grundstcksauktionen GmbH предлагает на своем портале Home-Trader новый способ приобретения имущества — интернет-аукцион. Девиз этого портала на своеобразном немецком звучит как Bottom up statt top down!, что значит «Снизу вверх вместо сверху вниз», или «Лучше с разумной стартовой ценой достичь рыночной стоимости, чем, обессилев, отдавать за бесценок долго предлагавшуюся на рынке по завышенным ценам недвижимость». Однако в таких аукционах не участвуют иностранцы. Упомянутая баварская компания предупреждает об этом пользователей своего сайта. В то же время подчеркивается, что запрет не распространяется на участие иностранцев в принудительной продаже с торгов.

А все ли продается?

Арест может быть наложен на самое разное имущество. Это может быть вилла или крохотная комната в любом состоянии. Не всякая недвижимость ликвидна. Поэтому на аукционе продается далеко не все, что выставляется на продажу. По данным аукционной компании Andrews & Robertson (Великобритания), на торгах, состоявшихся в Лондоне 18 марта, из 76 лотов было продано 48 на общую сумму 9 481 750 фунтов, т. е. процент реализованного имущества составил 64%. Непроданные объекты могут быть выставлены на торги повторно.

Торги у новых членов ЕС

В прошлом году в Польше прошел первый аукцион недвижимости. Для страны это новая форма покупки жилья. Организаторы объясняют преимущества аукционов: покупатель решает, сколько платить, и все формальности занимают несколько минут. По данным польской версии издания Newsweek, 28 марта состоялся второй аукцион, на который выставлялось около 30 квартир в Варшаве, большей частью двух- и трехкомнатных. Стартовые цены были на 20–30% ниже рыночных. Например, квартира площадью 52 м выставлялась на торги за 295 тыс. злотых (примерно 3 млн рублей). Перед участием в торгах потенциальные покупатели могут осмотреть объекты. Для этого устраиваются специальные дни открытых дверей, расписание можно узнать на сайте www.kupujnaaukcji.pl, принадлежащем трем компаниям — организаторам аукционов: Colliers International Poland, Rick Levin & Associates и DESA Unicum.

В Латвии в период кризиса выросло число должников, которые не могут расплатиться с банками за жилье. Соответственно, их недвижимость выставляется на аукционы. Участие в них возможно и для российских покупателей. По данным компании АН «Зарубежная недвижимость», для подачи заявки и получения права на участие в торгах клиент должен не позднее чем за две недели до проведения аукциона перевести 10% от оценочной стоимости объекта на расчетный счет суда, в котором назначены торги. Компания организует сопровождение клиента на аукционе.

На сайте Совета присяжных судебных исполнителей Латвии можно увидеть фото объекта недвижимости (как правило, снаружи: общий вид дома, иногда окна квартиры, отмеченные кружком, дверь подъезда, лестничная клетка, дверь квартиры), выставляемого на торги, иногда план помещений, а также краткую информацию о недвижимости. Так, на 14 мая 2010 года назначены торги, на которые выставлена трехкомнатная квартира площадью 62,4 м в Риге. Стартовая цена составляет 17 500 лат (примерно 975 тыс. рублей). Если на аукционе квартира не будет приобретена, то ее выставят на следующий аукцион, и цена снизится на 20%. В ходе проведения третьего аукциона стартовая цена будет меньше первоначальной уже на 40%. Например, на 29 марта 2010 года были назначены вторые торги на двухкомнатную квартиру площадью 51,14 м в городе Огре, которая первоначально была оценена в 8800 лат. Стартовая цена вторых торгов была снижена и составила уже 6600 лат (примерно 372 150 рублей).

Квартира, кстати, может быть занята. Поэтому покупатель должен предварительно договориться с продавцом, что тот съедет с квартиры после ее продажи. Иначе процесс выселения может длиться до пяти лет. В крайнем случае, новый собственник может заключить с живущими в купленной квартире договор об аренде и получать с них плату.

В общем, приобретение недвижимости на судебных аукционах может быть очень выгодным, но зависит от множества факторов. Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, считает, что физическим лицам не стоит участвовать в аукционах: «Knight Frank не участвует и категорически не рекомендует своим клиентам принимать участие в аукционах по продаже недвижимости, т. к. туда попадают абсолютно неликвидные объекты, продать которые каким-либо иным способом не представляется возможным. Ни один ликвидный объект не доживает до стадии аукциона: он реализуется либо владельцем через уполномоченного агент, либо банком». Но решать все-таки покупателю. При большом риске и выгода немалая.

Михаил Бредис

Перепечатка и перевод опубликованных на сайте материалов допускается только с письменного разрешения редакции. При цитировании, перепечатке или переводе прямая ссылка на www.maindoor.ru обязательна.

Просмотров: 103 | Добавил: ouseeks | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0

Меню сайта
Мини-чат
200
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 0
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа
Поиск
Календарь
«  Февраль 2013  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728
Архив записей
Друзья сайта
  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz